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《〈成都市住宅专项维修资金管理办法〉实施细则》解读
日期: 2018年2月1日
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一、制定《实施细则》的必要性

 

《成都市住宅专项维修资金管理办法》(市政府令第195号,以下简称195号令)将于2018年2月1日起施行,因195号令是地方政府规章,效力层级较高,限于篇幅等原因,部分条文规定相对较为原则,为更好地贯彻落实195号令的规定,确有必要在195号令确立的政策范围内,制定《〈成都市住宅专项维修资金管理办法〉实施细则》(以下简称《实施细则》),细化195号令相关政策规定,完善配套制度,形成完备的政策体系,以指导实际工作。

 

二、《实施细则》的主要内容

 

(一)关于市、区两级房产行政管理部门的职责。

 

《实施细则》进一步明确了市、区(市)县两级房产行政管理部门在资金交存、管理、使用方面的具体职责。

 

(二)关于专项维修资金交存。

 

1. 明确了同一住宅建筑区划内应交存专项维修资金的房屋类别,同时明确了建筑区划内房屋用途为物业服务用房等为全体业主提供服务的房屋(构筑物),不交存专项维修资金。

 

2. 关于新建住宅交存时点相关规定。明确了195号令施行前所有楼栋均已办理首次登记的建筑区划,业主在申请办理房屋所有权转移登记时,需按照195号令规定交存专项维修资金;以及部分楼栋已办理首次登记的建筑区划,开发建设单位在申请办理剩余楼栋的首次登记时的资金交存要求。

 

3. 关于新建住宅交存标准。根据《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》(市政府令第103号,以下简称103号令)的授权,成都市房产管理局、成都市市物价局于2004年3月印发了《关于发布商品房首次专项维修资金计算成本价的通知》(成房发〔2004〕63号),明确了专项维修资金每平方米建筑面积计算成本价。考虑到该标准已在我市执行13年,为保持政策的连续性和稳定性,《实施细则》明确自195号令施行之日起,每平方米建筑面积计算成本价保持原标准基本不变。但考虑到新纳入中心城区(“11+2”)的龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区行政区域范围内的建筑区划资金交存标准的前后统一问题,明确195号令施行前已经交存了部分首期专项维修资金的建筑区划,交存标准继续按所在地原有标准执行,自195号令施行之日起首次交存首期专项维修资金的建筑区划,交存标准按中心城区(“11+2”)的标准执行。同时,考虑到简阳市、成都高新区(东部园区)实际情况,明确了新旧交存标准的政策适用问题。

 

4. 明确了全额集资建房交存首期专项维修资金的政策适用问题。

 

5. 明确了自195号令施行之日起申请办理存量房转移登记的,业主不再交存专项维修资金。

 

6. 考虑到交存后的退还问题,明确了因房屋征收或其他原因纳入搬迁范围内的房屋,业主在申请办理房屋所有权转移登记(即原分户登记,下同)时,经审核确认后不再交存专项维修资金。

 

7. 明确了应当参照195号令规定建立专项维修资金的商业类非住宅的范围以及判定依据。

 

8. 关于老旧住宅小区交存及相关事项。明确了后续管理及使用继续按照195号令和《实施细则》规定执行的老旧住宅小区的范围和属于此范围的老旧住宅小区业主需按195号令规定交存专项维修资金的交存时点;并明确了自195号令施行之日起不再按照其规定交存专项维修资金的老旧住宅小区的范围和老旧住宅小区业主申请退还已交存的专项维修资金的相关要求。

 

9. 明确了本市行政区域内国有土地上建设的征地拆迁安置小区(包括征地拆迁与非征地拆迁混合安置的小区),区(市)县政府建立了住宅共用部位、共用设施设备的维修保障机制后,可不交存首期专项维修资金;但在维修保障机制建立前,需按195号令规定足额交存资金。

 

(三)关于专项维修资金管理。

 

1. 关于专户管理及专项维修资金备用金。一是明确了各区(市)县房产行政管理部门需在专户管理银行开设本行政区域专项维修资金专户,按照195号令规定交存的专项维修资金应当交存至市专项维修资金专户,并明确了市、区两级专户的管理和核算要求。二是明确了设立专项维修资金备用金及其用途,将各区(市)县专项维修资金上年度余额的10%作为本行政区域的专项维修资金备用金。

 

2. 关于单列账分摊及售后公房单位账分解。一是以建筑区划单列账资金对应范围是否准确、业主分户账信息是否完整为标准,明确了区(市)县房产行政管理部门可采取依职权分摊和依申请分摊两种方式处理单列账资金分摊问题,以保证单列账资金分摊的准确性。二是根据195号令关于售后公房账户设置的相关规定明确了涉及售后公房单位账分解的相关事项。

 

3. 关于业主自管。一是明确了业主委员会自管阶段,引入第三方专业机构代理记账和业主委员会主任离任审计制度的相关要求、工作流程等事项。二是明确了专项维修资金自管后,需要变更专户管理银行的程序性规定。


(四)关于专项维修资金使用。

 

1. 关于使用分类等相关事项。一是明确了使用的业务类型。二是细化了专项维修资金使用申请人的相关规定。三是细化了专项维修资金使用组织业主表决的主体的相关规定。四是明确了业主表决结果异议的处理。

 

2. 关于使用第三方监督服务相关事项。一是明确了专项维修资金使用需引入专户管理银行免费提供的招标选取施工单位代理服务、工程造价审核服务、施工过程监理服务、第三方检测服务等第三方监督服务的范围及相关要求。二是明确了使用申请人不选择专户管理银行免费提供的第三方监督服务,自行选择其他第三方监督服务机构提供服务的费用处理方式。

 

3. 关于项目竣工验收公示期间异议的处理。对提出异议的形式、处理流程和处理要求进行了明确。

 

4. 关于使用拨付相关事项。明确了选择预算、结算资金一并拨付的使用项目需在使用方案中明确垫支预算资金的相关事项。

 

5. 关于开发建设单位未履行报告申请成立业主大会义务的相关处理规定。明确了开发建设单位未按照《四川省物业管理条例》第七十条规定报告申请成立业主大会且拒不承担维修费用或被吊销、注销营业执照的处理规定。

 

6. 明确了专项维修资金使用涉及地下车位业主的分摊原则,以最大限度地体现分摊的公平性。

 

7. 细化了售后公有住房专项维修资金使用分摊列支和使用表决的相关规定。

 

8. 关于应急使用预案相关事项。一是根据在不同阶段建立应急使用预案的组织主体的区别,分类明确了达到应急使用预案建立条件的建筑区划,在应急使用预案申请备案前的一些程序性规定和相关要求。二是明确了195号令施行前,已按有关规定建立的紧急使用预案与195号令施行后建立的应急使用预案的效力问题;同时,规定已建立了紧急使用预案的建筑区划,专项维修资金管理公约建立后其应急使用情形和流程,应当适用专项维修资金管理公约的约定。

 

(五)关于开发建设单位“欠交”的处理规定。

 

明确了在195号令施行之日前,开发建设单位按103号令规定的交存标准欠交专项维修资金的,需足额补交。

 

(六)其他相关规定。

 

一是主要明确了使用项目虚列维修工程项目、虚增维修工程量问题的调查处理的程序性规定和未专款专用问题的认定标准。二是明确了市、区(市)县两级对违反195号令行为进行处罚和联合惩戒的职责划分。三是明确了市、区(市)县两级对其他违法行为进行抄送的职责划分。四是明确了对不予续交行为处理的程序性规定。

 

三、解读机构和解读人

 

市房管局:彭泰宗、王洁丽   028-86279050


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