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成房发[2015] 101号(关于国有土地上房屋征收与补偿工作中有关问题的通知)
日期: 2015年9月9日
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成都市城乡房产管理局关于国有土地上房屋征收与补偿工作中有关问题的通知

 

各区(市)县房屋征收部门和房屋征收实施单位,市房屋征收管理办公室:

 

    为贯彻执行《成都市人民政府关于认真贯彻〈四川省国有土地上房屋征收与补偿条例〉的通知》(成府发〔2015〕9号)和《成都市人民政府办公厅关于进一步推进中心城区旧城改造规范房屋征收与补偿行为的通知》(成办发〔2013〕57号)的规定,现就我市国有土地上房屋征收与补偿工作中的有关问题,通知如下:

 

    一、补偿标准

    实施旧城区改造、基础设施建设、保障性安居工程建设等旧城改造项目,需要对原房屋所有权人进行搬迁并给予补偿的,统一纳入房屋征收管理体系,改造范围内房屋的补偿费用包括房屋补偿费、政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴、提前搬迁奖励五部分。

    政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴以及提前搬迁奖励实行按户发放。单位所有和私有房屋按权属证书认定。一处房屋多人共有的,按一户认定。直管公房按公房租赁合同或其他租赁证明认定。

    中心城区范围内改造项目按下列标准执行:

    (一)房屋补偿费。实行货币补偿的,按照改造范围内房屋评估单价乘以房屋建筑面积确定;实行产权调换的,综合平衡改造范围内房屋的建筑面积和市场评估价值对房屋所有权人进行安置。

    对住宅实施改造,房屋所有权人选择产权调换的,改造范围内房屋和安置房屋按套内建筑面积和公摊面积分别调换,根据评估价结算套内建筑面积差价,实施单位免收公摊面积补差款。房屋所有权人一次性付清差价款的,优惠30%。

    对非住宅实施改造,房屋所有权人选择产权调换的,改造范围内房屋和安置房屋按建筑面积进行产权调换,根据评估价结算差价。房屋所有权人一次性付清差价款的,优惠20%。

    对直管公有住宅实施改造的,承租人经房屋产权人同意后可按相关规定购买原承租房,由实施单位对购房人给予补偿;房屋产权人不同意出售承租房的,实行产权调换。

    对直管公有非住宅实施改造的,原则上实行产权调换,确无条件实行产权调换的,实行货币补偿。对由政府部门分配承租的直管公有非住宅,货币补偿费总额由房屋产权人和承租人按5∶5的比例分配,终止租赁关系;对政府部门采取招租、议租、竞租等方式,按《房屋租赁合同》管理的直管公有非住宅,依照合同约定办理。

    改造范围内房屋室内装修价值补偿,由实施单位与房屋所有权人协商,根据装修情况划分不同档次,给予最高不超过1000元/ 平方米的装修补助费。协商不成的,可委托房地产价格评估机构通过评估确定。

    (二)政策性补偿费。安装电话、有线电视、宽带、天然气、电表和空调移机等政策规定的补偿费用,按下列标准发放:

    项  目 补偿标准

    电话移机 住宅:58元/部 非住宅:158元/部

    空调移机 200元/台

    有线电视迁装 340元/户

    宽带迁装 320元/户

    一户一表 1200元/户

    天然气初装 3200元/户

    上述标准如遇物价部门价格调整,按调整以后价格执行。

    (三)政策性补助费。包括临时安置补助费、停产停业经济损失补助费和搬家补助费。

    1.临时安置补助费。对住宅实施改造的,每平方米每月按下列标准支付临时安置补助费,房屋建筑面积50 平方米以下的,按50平方米计算:

    地区类别

 

    标  准(元)

 

    结   构 一 二 三 四

    砖木(木)结构 23 22 21 20

    砖混结构 24 23 22 21

    框架结构 27 26 25 24

    地区类别的划分:

    一类地区:城区东、北方向府河以内,南面方向南河以内,西面方向内环路以内地区;

    二类地区:一类地区以外,一环路以内的地区;

    三类地区:一环路以外,二环路以内的地区;

    四类地区:二环路以外的地区。

    房屋所有权人选择产权调换的,支付期限从签订补偿协议并腾空交付原房屋之日起,到安置房屋交付的次月止。选择货币补偿的,一次性发放6个月临时安置补助费。

    2.停产停业经济损失补助费。对因改造商业、生产办公用房等非住宅房屋造成停产停业损失的补偿,由实施单位与房屋所有权人协商选择以下任何一种方式计算,也可以委托房地产价格评估机构通过评估确定:

    (1)按净利润损失计算:具体按照上一年度报税务部门的数值计算,或由双方共同委托中介机构认定;

    (2)按从业人员工资收入计算:从业人员工资收入根据统计部门公布的上年度城镇职工平均工资收入计算,从业人数按实际从业人员(不含临时人员)计算。无法核定实际从业人数的,可根据房屋面积或劳动部门备案的劳动合同进行认定;

    (3)按房屋租金收益计算:具体按照房管部门登记备案的租赁合同约定金额计算。当事人双方未能根据租赁合同确定租金收益的,通过评估确定。

    选择产权调换的,支付期限从签订补偿协议并腾空交付原房屋之日起,到安置房屋交付的次月止;选择货币补偿的,支付期限按3个月计算,也可按不超过原房屋评估价3%的标准一次性支付。

    3.搬家补助费。住宅按每户1200元发放搬家补助费,产权调换需要过渡的,发放两次搬家补助费;非住宅由当事人双方协商确定或由实施单位组织搬迁,据实支付搬迁费用。

    (四)政策性补贴。包括购房补贴和物管费补贴。

    选择货币补偿的,住宅按改造范围内房屋评估价的30%给予购房补贴;非住宅按改造范围内房屋评估价的20%给予购房补贴。

    物管费补贴根据改造范围内房屋建筑面积,按1.8元/平方米?月的标准,一次性发放5年。房屋建筑面积90平方米以下(含90平方米)的,按90平方米发放;房屋建筑面积90平方米以上的,按实际建筑面积发放。

    (五)提前搬迁奖励。提前搬迁奖励包括户奖、楼栋腾退奖,选择货币补偿的可按房屋建筑面积给予面积奖,除此之外不得另行设立奖项。其中户奖每户不超过6万元,楼栋腾退奖每户不超过2万元,面积奖每平方米不超过500元。对企业实施改造的,户奖、楼栋腾退奖合并发放,总金额按不高于房地产评估总价的1%计算,低于8万元的,按8万元发放。

    郊区(市)县按照本通知规定,结合本地实际情况制定除房屋补偿费以外的其他四项费用的标准和执行办法。

 

    二、过渡期限及超期过渡费发放

    实行产权调换需要过渡,安置房为砖混结构的,过渡期限不超过24个月;安置房为框架结构的,过渡期限不超过36个月。过渡期限从签订补偿协议并腾空原房屋之日起,到安置房交付次月止。过渡期限超过约定的,逾期临时安置补助费、停产停业经济损失补助费按下列标准分段计算,按月及时发放:

    (一)对住宅实施改造的,对自行安排住处的房屋所有权人,自补偿协议约定交房之日起,逾期不足6个月的,逾期时间内临时安置补助费按规定标准的1.5倍发放;逾期半年以上不足1年的,本逾期时间内按2倍发放;逾期1年以上的,本逾期时间内按3倍发放。对由实施单位提供周转用房过渡的房屋所有权人,从逾期之月起按月付给临时安置补助费;逾期一年以上的,本逾期时间内临时安置补助费按规定标准的2倍发放;在此期间内房屋所有权人有权继续使用安置周转用房。

    (二)对非住宅实施改造的,超过过渡期限1年以内的,本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的1.5倍发放;超过过渡期限1年以上的,本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的2倍发放。

 

    三、房屋面积认定

    房屋登记面积与实际面积不一致的,由实施单位委托具备测绘资质并在市房管部门开展房产测绘成果应用业务的测绘机构对房屋进行测量。对具备竣工验收手续等相关审批文件、未擅自改建或扩建的房屋,实施单位对实际测量增加的面积可参照改造范围内房屋评估价格给予补偿。

 

    四、住改商房屋的补偿

    房屋所有权证记载为住宅的,按照住宅认定并给予补偿。改造范围确定前实际作为营业使用的,经区(市)县政府认定,可给予一定的经营损失补偿。

 

    五、未经登记房屋的认定

    各区(市)县应当本着依法行政、尊重历史的原则,严格按照相关规定,组织规划、建设、国土、房管等相关部门依法对改造范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。认定和处理结果应当在改造范围内公示,公示期不得少于7日。当事人对认定和处理结果有异议的,应当在公示期内提出,做出认定和处理的部门应当进行核实并作出处理决定。

 

    六、共有房屋的安置

    对共有产权房屋实行改造,房屋所有权人选择产权调换的,只对房屋实际使用的共有人进行安置,对其他共有人不予安置,安置房仍属全体共有人所有。

 

    七、住房保障规定

    私有住宅房屋产权建筑面积低于50平方米,经核查他处无住房且符合城镇住房保障条件,房屋所有权人选择产权调换的,按不低于50平方米产权建筑面积的标准户型进行安置,房屋所有权人不再支付50平方米以内的补差款,超出部分按照安置房的建筑面积和市场评估价另行结算。房屋所有权人一次性付清差价款的,优惠30%。

 

    八、施行时间

    本通知自印发之日起施行,有效期5年。

 
成都市城乡房产管理局      
                           2015年6月18日

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