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成都市城乡房产管理局成都市金融工作办公室中国银行业监督管理委员会四川监管局中国人民银行成都分行营业管理部关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知(成房发〔2017〕45号)解读
日期: 2017年4月18日 发布者:市场处
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一、背景和目的


  为坚决贯彻落实中央“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,进一步落实国家、省、市房地产调控工作要求,贯彻好《成都市人民政府办公厅转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》(成办发〔2016〕37号)、《成都市人民政府办公厅关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展的若干政策措施》(成办发﹝2016﹞45号)、《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》(成办发〔2017〕10号)等规定,支持刚性住房需求,强化市场监管,严格防范住房投机炒作,大力降低购房杠杆,努力防范市场风险。市房管局、市金融办、省银监局、人民银行成都分行营管部联合发布了《关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》(以下简称《通知》),以促进我市房地产市场平稳健康发展。


  二、主要内容


  (一)关于严格住房贷款合法性审查。


  《通知》要求,银行业机构在进行购房贷款资格审查前,应通过房屋交易合同网上签约系统核查商品房买卖合同、存量房买卖合同的网上签约状态,甄别房屋交易的真实性,对未在网上签约的,暂不予受理。该规定主要是基于保护房屋真实交易的合法权益,通过行之有效的房屋买卖合同网上签约系统来体现交易状态,及时保护购房者权益。该规定进一步强调了房屋交易合同网上签约的严肃性,主要是进一步要求房地产开发企业、中介机构、购房者要通过房屋交易合同网上签约系统完成订购、拟定合同、已售(备案)等网上签约行为,通过存量房交易服务平台完成签订存量房买卖经纪服务合同或存量房买卖合同,并以此作为银行业机构受理购房贷款申请的基础,以防止所购房屋因未在网上签约而被抵押或再转让他人,或者出现假按揭骗取贷款等行为,致使购房人、银行业机构的合法权益无法及时有效维护。


  (二)关于严格审核首付款资金来源和还款能力


  《通知》要求,银行业机构要严格执行首付资金真实性检查要求,严禁购房者通过首付贷、个人消费贷、个人经营性贷款、信用卡透支支付首付款等加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为;严格落实月供收入比不超过50%等政策要求,强化购房人收入证明材料审核,防范投资投机信贷风险。《通知》规定对购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的,不得放贷;对于已成年、未就业且没有固定收入的借款人,商业银行应进一步严格住房贷款条件,可相应提高借款人首付款比例。为防范金融风险,大力降低购房杠杆,银行业机构必须严格审核首付款资金来源和还款能力。


  (三)关于严格防范投机炒房行为。


  《通知》规定,在我市住房限购区域内新购买住房,须取得不动产权证满3年后方可转让。该规定主要是继续从严控制投机炒房行为,严格贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。在《通知》实施之前,已在全市统一的商品房买卖合同网上签约系统完成订购、拟定合同、已售(备案)状态之一的商品住房,在存量房交易服务平台上完成打印“成都市存量房买卖经纪服务合同”或“成都市存量房买卖合同”的二手住房等,均按原政策执行。


  《通知》还强调,银行业机构不得违反商品房预售资金监管协议划付商品住房预售款。目前商品房预售款监管是银行业机构依据监管协议履行预售款监管责任,该项规定主要是为了进一步落实商品房预售资金监管的相关要求,确保商品住房预售资金专项用于工程建设,努力确保商品住房竣工交付使用,防止可能出现的工程烂尾,切实维护购房者的合法权益。


  (四)关于严格规范房地产经营行为。


  《通知》要求,房地产开发企业不得有购地不建、建而不售等捂盘惜售行为;商品住房项目达到预售条件后,房地产开发企业在30日内未申请预售许可或不接受预售申报价格指导的,房管部门可在1年内不受理其预售许可申请。《通知》的这一规定旨在及时增加房地产市场有效供应,防止捂地、捂盘、惜售,避免供需失衡和市场恐慌。对于房地产开发企业购地后未按照土地出让合同约定的期限开工建设,形成土地闲置的,由有关部门按照相关规定收取土地闲置费、收回土地使用权等方式进行处置。对于达到预售条件不及时申请办理预售许可的,提高其持有成本,以倒逼机制促使达到预售条件的商品住房项目尽快上市;并促使开发企业合理定价、主动控价。对于开发企业已取得预售许可证的捂盘惜售行为:已经办理预售许可证,但未在10日内将批准预售范围内的全部房源公开对外销售的;或虽对外公开销售,但故意采取畸高价格、以内部员工关联交易等方式,使公开交易难以成交变相截留房源的,房管部门要依法予以查处。


  《通知》要求,房地产开发企业不得以虚假装修、虚高装修价格等变相提高房价,目的在于有效控制住房价格非理性上涨。对于申报价格含装修价格的,房地产开发企业须合理确定其装修价格,按规定在销售现场将申报的装修水平与相应的装修价格标准等信息予以公示,同时按规定在商品房买卖合同中进行约定;房地产开发企业必须按一房一价、明码标价、实际成交价不高于预售申报价格的原则公开对外销售商品住房。对于房地产企业在未取得预售许可证的情况下擅自进行销售,捆绑高价车库销售,通过虚假广告误导购房者,不明码标价、哄抬价格、制造恐慌,支付额外费、电商费等形式价外加价,以及中介机构违规代理未取得预售证的房屋,虚假宣传、哄抬价格、制造恐慌,支付额外费用,伪造社保、纳税、银行流水虚假证明等行为,有关部门将依法依规严肃查处,并向社会公开曝光,相关信息纳入诚信平台;对涉案从业人员记入“黑名单”;对涉嫌违法的企业和个人,依法追究法律责任。


  (五)关于规范银行业机构与开发企业、中介机构的合作行为。


  《通知》规定,各银行业机构要切实规范与房地产开发企业、中介机构的合作行为,健全合作退出机制,通过成都房地产行业信用信息平台公开选聘房地产价格评估、经纪、咨询等中介机构开展合作,加强对房地产开发企业、中介机构等合作方的约束和考核,避免信贷及道德风险。


  该项规定主要是将房地产开发企业、中介机构的部分业务开展与其信用水平挂钩,对信用水平低下的,限制其业务开展,从而达到净化市场的作用。具体而言,各银行业机构选聘房地产价格评估、经纪、咨询等中介机构开展合作前,要通过成都房地产行业信用信息平台了解掌握其信用水平,对信用水平较低的,应不予合作或限制合作。同时,也解决银行业机构对中介机构资信度信息不对称问题,让银行业机构在行业监管信用平台上来公开选聘,既增加了选聘的透明度,又有助于银行业机构能选聘委托业务所需的良好机构。 开发企业、中介机构存在《通知》中规定的违法违规行为的,对开发企业,银行业机构在其整改前不得拨付后续信贷资金或增加新的授信,对中介机构,则终止与其业务合作。对房地产中介机构存在受到有关部门和司法机构处理的,银行业机构、小额贷款公司在2年内不得与其合作。目的在于强化失信惩戒,净化房地产市场环境。


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